Jak prowadzić wspólnotę i zarządzać nią, Wspólnota Mieszkaniowa - wzory dokumentów
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Jak prowadzić wspólnotę i zarządzać nią
Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną mogą być różne. Przede wszystkim na samym początku, przy zawiązywaniu wspólnoty, pierwsi kupujący lokale mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jeśli jednak tego nie uczynią (zawsze w akcie notarialnym), to w dużych wspólnotach trzeba wybrać zarząd. Można też wynająć firmę administrującą. W małych natomiast najczęściej stosowany jest zarząd bezpośredni. Zawsze jednak wybór metod zarządzania zależy i od wielkości wspólnoty, i od woli współwłaścicieli.
Wspólnota powstaje z mocy prawa, bez względu na to, czy jej członkowie, czyli nabywcy lokali, chcą tego, czy nie. Muszą oni jednak pamiętać, że jeśli zarządzanie nieruchomością wspólną nie zostało określone w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali ani później, w formie aktu notarialnego, to muszą wybrać jedno- albo wieloosobowy zarząd. I jeśli właściciele lokali nie postanowią w umowie, że ich wspólnotę będą obowiązywały szczególne zasady zarządzania nieruchomością wspólną, to właścicieli, członków zarządu i ewentualnie wynajętych do administrowania wspólnotą zarządców obowiązują zasady zawarte w ustawie o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). I choć nie ma obowiązku uchwalania takich dokumentów jak regulamin wspólnoty, to wiele z nich ma takie akty wewnętrzne. Są one uchwalane przede wszystkim po to, by członkowie wspólnoty i zarządcy łatwiej mogli się zorientować w swoich prawach i obowiązkach. Regulaminy przeważnie powtarzają postanowienia u.w.l. Wydaje się to niepotrzebne, ponieważ wystarczyłoby odwołanie się do odpowiedniego artykułu i żadną miarą nie czyni takich przepisów ważniejszymi, ponieważ wiele z nich i tak jest bezwzględnie obowiązująca, a tym samym nie można ich ani w regulaminie, ani w żadnej umowie wyłączyć lub zmodyfikować ich działania. Niemniej tak zredagowane regulaminy czynią dla wielu członków wspólnot nieznających prawa bardziej czytelnymi przepisy, które i tak ich wiążą, ale trudniej byłoby im je znaleźć w ustawie.
Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólna obejmuje wszystko, co pozostaje w budynku po wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali. Składają się na nią przede wszystkim grunt, jeżeli jest własnością wspólnoty, a nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego, fundamenty, mury konstrukcyjne, klatki schodowe, korytarze, strychy, pralnie, suszarnie, windy, instalacje zimnej i ciepłej wody, grzewcza, gazowa, elektryczna. Wyróżnia ją to, że służy wszystkim właścicielom lokali. Każdemu bowiem, po wyodrębnieniu własności mieszkania czy lokalu użytkowego przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Tak więc udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu. I jest to współwłasność przymusowa. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Zasada ta obowiązuje bezwzględnie. Nie można ani jej znieść, ani zmodyfikować, np. w umowie.
Zamieszanie pojęciowe
W ustawie o własności lokali dwa słowa - zarząd i zarządca pojawiają się w kilku znaczeniach.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest do tego potrzebna ani wola jej zawiązania, jak to ma miejsce w przypadku spółdzielni czy spółki, ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie. Zawsze mamy z nią do czynienia tam, gdzie pojawia się co najmniej dwóch właścicieli lokali w budynku składającym się z więcej niż jednej takiej wydzielonej nieruchomości. I nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe. Tak więc wspólnota mieszkaniowa powstaje wskutek wyodrębniania własności lokali, czyli dzielenia jednej nieruchomości budynkowej na wiele nieruchomości lokalowych. Co do zasady wspólnoty podlegają zasadom zapisanym przede wszystkim w ustawie o własności lokali, a także w kodeksie cywilnym. Jedynie te, które wyłaniają się ze spółdzielni mieszkaniowych, rządzą się nieco odmiennymi regułami, wynikającymi przede wszystkim z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a dopiero w następnej kolejności innymi aktami prawnymi.
Przede wszystkim w dużej wspólnocie, gdzie lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, zarząd jest rodzajem organu. Jeśli bowiem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później, również w akcie notarialnym lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza nie określono sposobu zarządu, to właściciele lokali muszą podjąć uchwałę (notariusz nie jest wówczas potrzebny) o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 u.w.l.). Jednocześnie ustawa mówi o zarządzie jako zespole czynności podejmowanych w związku z korzystaniem z nieruchomości (np. rozdział 4 u.w.l. nosi tytuł "Zarząd nieruchomością wspólną", a w istocie chodzi w nim o zarządzanie, wykonywane m.in. przez zarząd - organ wspólnoty).
Zarządca natomiast to osoba, o której mówi art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwe jest powierzenie mu zarządzania, czy jak mówi art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządu nieruchomością wspólną.
Trzeba więc pamiętać, że w jednej wspólnocie może występować i zarząd, i zarządca, którzy będą pełnić funkcje zarządzające, czyli jak mówi ustawa - sprawować zarząd nieruchomością wspólną. I dlatego, gdy mowa o administrowaniu wspólnotami mieszkaniowymi i zarządzaniu ich majątkiem, czyli przede wszystkim nieruchomościami wspólnymi, najczęściej tylko z kontekstu zdania wynika, o które znaczenie słowa zarząd chodzi - czy o zarząd-organ wspólnoty, czy o czynności zarządcze.
Zarząd
Zarząd, czyli ciało zarządzające, może być we wspólnocie mieszkaniowej jedno- lub wieloosobowy. W dużej wspólnocie jest organem (podobnie jak zarząd w spółkach handlowych). W małej - co do zasady - się go nie powołuje, chyba że wszyscy właściciele lokali w takiej wspólnocie liczącej do siedmiu lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych włącznie postanowią, że będzie ona zarządzana tak, jak duża wspólnota, zgodnie z zasadami zapisanymi w rozdziale czwartym ustawy o własności lokali.
We wspólnotach, w których nie ma notarialnej umowy o zarządzanie (art. 18 ust 1 i 2 u.w.l.), zawartej np. w momencie jej powstawania, właściciele muszą, podjąwszy uchwałę, wybrać zarząd. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 u.w.l.).
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani w uchwale właścicieli (art. 20 ust. 2 u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Występuje także jako reprezentacja wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.).
Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają co najmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 2 u.w.l.), o ile oczywiście nie postanowiono inaczej w uchwale wspólnoty i nie zapisano tego np. w jej regulaminie. Właściciele lokali mają bowiem prawo samodzielnie ustalać, jak wspólnota będzie zarządzana. Mogą nawet postanowić, że będzie się to odbywać w sposób odbiegający od zasad zapisanych czy to w ustawie o własności lokali, czy to w kodeksie cywilnym. Mogą w tej sprawie podjąć uchwałę albo zawrzeć umowę. W praktyce nie ma jednak sensu, nawet w dużych wspólnotach, liczących po kilkudziesięciu czy czasem kilkuset właścicieli przyjmować rozwiązań typowych np. dla spółdzielni mieszkaniowych. Nie ma najczęściej potrzeby powoływania komisji rewizyjnych i rad nadzorczych. Jest to bowiem niepotrzebne gmatwanie struktur, które z jednej strony wymaga niezwykle precyzyjnego rozdziału praw i obowiązków każdego z takich gremiów, a z drugiej - zawsze rodzi niebezpieczeństwo sporów i konfliktów. W razie więc ustanowienia takich dodatkowych organów trzeba pamiętać nie tylko o kompetencjach zebrania właścicieli, ale także o zapisaniu w regulaminie czy statucie wspólnoty trybu usuwania nieporozumień.
Zarządca
Zarządca to osoba, o której mówi art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Musi mieć zawodowe uprawnienia. Może prowadzić przedsiębiorstwo w dowolnej formie prawnej przewidzianej dla działalności gospodarczej. Może więc być wpisany do gminnej ewidencji, wolno mu działać z innym przedsiębiorcą w spółce cywilnej, może być wspólnikiem lub pracownikiem w prawie każdej ze spółek handlowych (jawnej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z o.o., akcyjnej; jedynie spółka partnerska została przewidziana dla innych zawodów).
Od 1 stycznia 2008 r. zmienią się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczące działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Otóż osoby ubiegające się o licencję zarządcy nieruchomościami będą musieli posiadać wykształcenie wyższe, choć niekoniecznie magisterskie, a także ukończone studia podyplomowe. Będą jednak zwolnieni z obowiązku ich odbycia, jeżeli przedstawią dokument wystawiony przez uczelnię, którą skończyli, mówiący o spełnieniu wymagań programowych zbliżonych do tych, które składają się na kształcenie podyplomowe zarządców. Co więcej, nowi kandydaci na zarządców nie będą musieli po nowym roku zdawać egzaminów państwowych uprawniających do otrzymania licencji, tak jak to muszą czynić jeszcze do końca 2007 roku. Ci jednak, którzy szkolili się na starych zasadach, a nie zdążyli zdać do tej pory egzaminu, powinni przed końcem grudnia 2007 r. złożyć oświadczenie, że chcą przystąpić przed końcem 2008 r. do postępowania kwalifikacyjnego. W przeciwnym razie - kursy i praktyki mogą im pomóc w pracy u innych zarządców lub z innymi zarządcami, jeżeli założą firmę i zatrudnią takowych, jednak sami licencjonowanymi zarządcami nieruchomości nie zostaną, dopóki nie odbędą studiów podyplomowych na nowych zasadach.
KOSZTY ZARZĄDU
Koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmują:
a) konserwację, a w tym:
- wymianę i naprawy elementów instalacji elektrycznej, klamek, zamków, samozamykaczy, stłuczonych szyb itp.,
- konserwacje kotłowni, wentylatorni, stacji pomp, wind, instalacji elektrycznej, przeciwpożarowej, domofonowej itp.,
- opłat dozoru technicznego (UDT),
- wynagrodzenie konserwatora,
- koszty przeglądów okresowych (gazowy, kominowy, elektryczny),
- koszty przeglądów sezonowych (kotłownie, bramy wjazdowe, szlabany, bramy garażowe),
- legalizacja liczników (wody oraz centralnego ogrzewania);
b) koszty administracji, a w tym:
- wynagrodzenie księgowej,
- koszty telekomunikacji,
- prowizje i opłaty bankowe,
- urządzenie biura (komputery, drukarki, telefon, faks, oprogramowanie windows ms office, oprogramowanie księgowe, szafy, półki, biurka, krzesła),
- obsługa prawna (opinie prawne),
- wynajem sali i organizacja zebrań właścicieli;
c) utrzymanie czystości i zieleni, w tym:
- sprzątanie klatek schodowych, garażu, dróg, chodników, śmietników, odśnieżanie, zakładanie, podlewanie i koszenie trawników, kwietników, usuwanie wyschniętych lub połamanych drzew i krzewów itp.,
d) opłaty za dostawę elektryczności dla nieruchomości wspólnej, po to, by możliwe było
- oświetlenie terenu,
- oświetlenie klatek schodowych i korytarzy,
- oświetlenie garażu i podgrzewanie zjazdu do niego,
- utrzymanie w ruchu wind, kotłowni, wentylatorni, stacji pomp i innych tego rodzaju urządzeń;
e) fundusz remontowy (wysokość wpłat na fundusz remontowy wyszczególniona będzie w tabeli opłat ustalanej corocznie w formie uchwały właścicieli);
f) ewentualne wynagrodzenie członków zarządu;
g) wywóz i utylizację odpadów komunalnych oraz budowlanych (wg umowy);
h) podatki, w tym podatek od nieruchomości wspólnej;
i) ubezpieczenie;
j) opłaty za wodę wspólną, niezbędną m.in. do utrzymania czystości i zieleni;
k) opłaty za energię cieplną zużytą do ogrzewania klatek schodowych i pomieszczeń wspólnych oraz pokrycie strat w dostawie ciepła do indywidualnego lokalu;
l) opłatę za miejsce parkingowe w garażu podziemnym;
m) opłatę za ochronę i monitoring (opłata pobierana od lokalu), obejmującą:
- zapewnienie całodobowej ochrony przez osoby fizyczne lub agencje ochrony,
- budowa instalacji telewizji przemysłowej do całodobowego monitoringu części nieruchomości wspólnej,
choć części wydatków wiele wspólnot nie ponosi, ponieważ nie potrzebuje własnej kotłowni, nie ma garażu podziemnego lub nie stać ją na ochroniarzy czy telewizję przemysłową.
Zarządzanie
Powierzenie zarządzania majątkiem wspólnoty mieszkaniowej profesjonalnemu zarządcy - osobie fizycznej lub jego firmie działającej np. w formie spółki z o.o., może nastąpić albo w momencie powstawania wspólnoty, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później, także w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Można więc założyć, że jest kilka możliwości umownego uregulowania zarządzania nieruchomością wspólną:
w umowie zawartej przez współwłaścicieli, w której znoszą współwłasność ustanawiając odrębną własność lokalu (art. 8 ust. 2 u.w.l.),
w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu zawartej przez właściciela nieruchomości z pierwszym nabywcą lokalu (art. 18 ust. 1 u.w.l.),
w umowie zawartej przez właściciela nieruchomości z wieloma nabywcami, niekiedy nawet wszystkich wyodrębnionych lokali,
w umowie zawartej przez właścicieli wszystkich wyodrębnionych już lokali z dotychczasowym właścicielem, jeżeli nie wszystkie lokale w budynku zostały jeszcze wyodrębnione,
w umowie zawartej po wyodrębnieniu wszystkich lokali, przez wszystkich właścicieli.
Warto pamiętać, że jeśli sposób zarządzania nieruchomością wspólną został ustalony w pierwszej umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, np. dewelopera z pierwszym klientem kupującym mieszkanie, to ten właśnie sposób zarządu obowiązuje również potem, w miarę wyodrębniania i sprzedawania kolejnych lokali. Tym samym - odnosi skutek także wobec następnych ich nabywców (art. 18 ust. 2 u.w.l.). Jeśli jednak właściciele mieszkań dojdą do wniosku, że nie odpowiada im model zapisany w pierwszej umowie lub że chcieliby zmienić tylko niektóre postanowienia, nie muszą stawać do kolejnego aktu notarialnego. Mogą w każdej chwili podjąć stosowną uchwałę. Żeby jednak była ona skuteczna, tzn. żeby zmieniała sposób zarządu nieruchomością ustanowiony w początkowym akcie, musi być zaprotokołowana przez notariusza. Tak podjęta i zapisana stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Dlatego najlepiej jest ustanawiać w pierwszej umowie sprzedaży lokalu sposób zarządzania nieruchomością taki sam jak przewiduje ustawa o własności lokali lub zbliżony do niego. W takich sytuacjach wygodną formą zbliżenia postanowień umownych do ustawowych wydaje się powoływanie przy kolejnych postanowieniach stosownych przepisów u.w.l., choć nie jest to oczywiście konieczne.
Warto przy tym pamiętać, że żaden inny sposób - poza zapisanym w ustawie - czyli uchwałą właścicieli lokali zaprotokołowaną przez notariusza nie może zmienić pierwotnie zapisanego w akcie notarialnym sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.
Warto pamiętać, że bez względu na obowiązującą również we wspólnotach mieszkaniowych zasadę wolności umów, nie należy z nią przesadzać i trzeba stosować się do jej ograniczenia zawartego w art. 3531 kodeksu cywilnego. Otóż strony, czyli również członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą układać wiążące ich stosunki według uznania, byleby jednak treść i cel owych umów nie sprzeciwiały się właściwości wspólnoty, powszechnie obowiązującemu prawu (m.in. ustawie o własności lokali, która zawiera wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących czy kodeksowi cywilnemu) ani zasadom współżycia społecznego. Dlatego nie ma sensu postanawiać w dużej wspólnocie, że:
zostanie zlikwidowane zebranie właścicieli lokali,
wszystkie uchwały właścicieli lokali będą podejmowane jednomyślnie,
nie będzie żadnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (do podjęcia których jest potrzebna zgoda właścicieli wyrażona w uchwale), lub że katalog ów zostanie ograniczony nawet w stosunku do przykładowego wyliczenia zawartego w art. 22 ust. 3 u.w.l.,
nie będzie możliwe głosowanie na żądanie właścicieli dysponujących co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej według zasady jeden właściciel - jeden głos,
wyłącza się lub ogranicza możliwość zaskarżania uchwał właścicieli lokali,
wyłącza się uprawnienie do wystąpienia do sądu lub zmienia przesłanki przymusowej sprzedaży lokalu,
ogranicza się prawo kontroli zarządu,
konieczna będzie zgoda członków wspólnoty we wszystkich sprawach zwykłego zarządu (codziennych, rutynowych sprawach związanych z administrowaniem wspólnotą),
nie trzeba zawiadamiać wszystkich członków wspólnoty o terminie zebrania i treści podjętych uchwał,
członkiem zarządu wspólnoty zostanie osoba prawna.
Jeżeli sposobu zarządzania nie określono w umowie ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu czy lokali, będącej jednocześnie umową sprzedaży takiego mieszkania lub lokalu użytkowego, to w dużej wspólnocie, czyli obejmującej ponad siedmiu właścicieli, trzeba podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 2 u.w.l.).
Ponieważ ustawa o własności lokali (u.w.l.) dzieli wspólnoty na małe i duże, trzeba rozróżniać możliwości i obowiązki związane z zarządzaniem każdą z nich. Prawna regulacja zależy bowiem od wielkości wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli właściciele lokali w umowie o ustanowienie odrębnej własności (czyli potocznie mówiąc - pierwszej sprzedaży lokali czy lokalu przez pierwotnego właściciela, a więc np. gminę lub dewelopera) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną. A mogą oni w tej właśnie formie, na samym początku działania wspólnoty, która powstaje wraz z pierwszym w budynku wyodrębnieniem i sprzedażą nowemu właścicielowi mieszkania czy lokalu użytkowego, określić zarząd nieruchomością wspólną. W szczególności, jak mówi art. 18 ust. 1 u.w.l., mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeśli jednak takiej umowy członkowie wspólnoty (choćby dwaj pierwsi) nie zawrą, to obowiązują zasady ustawowe, zapisane w rozdziale 4 u.w.l, mówiącym o zarządzaniu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 u.w.l.).
BEZ WSPÓLNOTY NIE MA CZYM ZARZĄDZAĆ
Kiedy właściciel budynku ustanawia odrębną własność lokalu czy lokali dla siebie samego i nie ma jeszcze żadnego innego właściciela innego wyodrębnionego lokalu położonego w tym budynku, to wspólnota mieszkaniowa nie powstaje. Dlatego nielogiczne byłoby ustanowienie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną w akcie wyodrębniającym własność lokalu na rzecz pierwotnego właściciela, ponieważ skoro nie ma wspólnoty, to można jeszcze mówić o nieruchomości wspólnej.
SĄD NIE WKRACZA
Gdy odrębną własność lokali ustanawia w orzeczeniu sąd, to w zasadzie nie powinien przy tej okazji regulować sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ma bowiem wyraźnego upoważnienia do kształtowania stosunków cywilnoprawnych między współwłaścicielami. Gdyby to jednak uczynił, nie ma i w tym wypadku przeszkód, by członkowie wspólnoty zmienili zasady sprawowania zarządu.
SIŁA GŁOSU
Siła głosu członka wspólnoty w sprawach wspólnych, czyli przede wszystkim przy podejmowaniu uchwał, zależy od jego udziału w nieruchomości wspólnej. Uchwały zapadają bowiem większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 1 u.w.l.).
W małej wspólnocie
Małe wspólnoty mają w sumie nie więcej niż siedem lokali. Liczy się przy tym zarówno wyodrębnione, czyli sprzedane przez pierwotnego właściciela, jak i niewyodrębnione, tzn. nadal do niego należące. Co więcej, mogą to być i mieszkania, i lokale użytkowe.
Jeżeli sposobu zarządu w takiej wspólnocie nie określono w umowie o ustanowieniu pierwszej odrębnej własności lokalu czy lokali ani później, w formie aktu notarialnego, to do zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mają zastosowanie - odpowiednio - przepisy kodeksu cywilnego (art. 195 - 221) i kodeksu postępowania cywilnego (art. 611 - 616) o współwłasności. Wynika to z art. 19 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Założenie to wzięło się stąd, że między kilkoma osobami wydaje się sensowniejsze uzgadnianie wspólnych poczynań twarzą w twarz niż sformalizowane procedury pośrednie. Dlatego jako zasadę przyjęto w małej wspólnocie zarząd bezpośredni. Odpowiednie natomiast, a nie wprost, stosowanie k.c. i k.p.c. powinno polegać na tym, że przepisy o współwłasności w małych wspólnotach mają chronić zbiorowy interes mieszkańców, a nie - jak w wypadku każdej innej współwłasności w częściach ułamkowych - przede wszystkim indywidualne interesy współwłaścicieli. Tak więc niektóre przepisy k.c. będą tu stosowane wprost, inne z modyfikacjami wynikającymi z charakteru współwłasności przymusowej, a niektórych nie można lub nie ma potrzeby stosować wcale.
Do tej ostatniej grupy należy art. 197 k.c., mówiący o domniemaniu równych udziałów współwłaścicieli. Udziały w nieruchomości wspólnej we wspólnocie nie są bowiem równe, a to dlatego, że zależą od powierzchni użytkowej oraz od powierzchni pomieszczeń przynależnych lokalu właściciela (art. 3 ust. 3 u.w.l.).
Również art. 198 k.c. nie ma zastosowania do wspólnot. Stanowi on, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Tymczasem jest to niezgodne z samą istotą współwłasności przymusowej, jaka wiąże członków wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej że art. 3 ust. 1 u.w.l. mówi wprost, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.
Zasadę zapisaną w art. 202 k.c., zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia kwestii przez sąd, jeżeli większość postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, wypierają przepisy art. 25 u.w.l. Mówią one bowiem, w jaki sposób właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z powodu sprzeczności z umową właścicieli lokali, albo wtedy, kiedy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Właścicielowi wolno też zaskarżyć uchwałę, gdy w inny sposób narusza jego interesy.
PRZYKŁAD - DECYZYJNY KLINCZ
W przedwojennym budynku na warszawskiej Ochocie można było niejako naturalnie, w zgodzie z przepisami prawa budowlanego, wyodrębnić cztery niezależne mieszkania, co też uczyniono jeszcze w końcu lat czterdziestych XX w. W każdym z tych lokali mieszkały najpierw liczne, potem już tylko pojedyncze rodziny. Do połowy lat dziewięćdziesiątych, kiedy weszła w życie ustawa o własności lokali, wszystkie te mieszkania zostały sprzedane przez gminę najemcom. W latach osiemdziesiątych gmina wydzieliła jeszcze lokal użytkowy z piwnic i sutereny. Najpierw go dzierżawiła, a potem, na początku lat dziewięćdziesiątych sprzedała rzemieślnikowi - dziś przedsiębiorcy. Mamy więc do czynienia z typową małą wspólnotą składającą się z właścicieli pięciu lokali. I do tej pory udawało im się bezkolizyjnie zarządzać nieruchomością wspólną. Ostatnio jednak, kiedy powstał problem remontu dachu i ustalenia, kto ile miałby za to zapłacić, a także, gdzie i w jakiej wysokości kredyt wspólnota miałaby zaciągnąć, stanęła również kwestia zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd bezpośredni, kiedy każdy właściciel bez wynagrodzenia załatwiał sprawy, które były mu najbliższe, przestał zdawać egzamin. Potrzebna okazała się uchwała, która pozwoliłaby albo wybrać zarząd, albo wynająć profesjonalnego zarządcę. To jednak wiązałoby się z kosztami, których nie chcą ponosić właściciele dwóch mieszkań. Ci sami członkowie wspólnoty odmawiają zgody na zaciągnięcie kredytu na remont. Tymczasem w małej wspólnocie do przeprowadzenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich jej członków (art. 199 zd. 1 k.c.). Dlatego pozostali trzej właściciele (dwóch mieszkań i jednego lokalu użytkowego) mogą, zgodnie z art. 199 zd. 2 k.c., żądać rozstrzygnięcia przez sąd, czy ich pomysł na zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną jest rozsądny i dobry dla wszystkich współwłaścicieli. Przy okazji wolno im wnosić o orzeczenie, czy brak zgody na zaciągnięcie kredytu na remont dachu jest zasadny, ponieważ jest to druga czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, na dokonanie której odmawiają zgody dwaj właściciele lokali. Sprawy potoczą się dalej tak, jak orzeknie sąd (art. 199 in fine k.c.). I nie ma tu zastosowania art. 25 u.w.l., mówiący o możliwości zaskarżenia do sądu przez właściciela uchwały z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali i o kwestiach proceduralnych z tym związanych, ponieważ ani nie było wcześniej żadnej umowy w tej spornej dziś sprawie, ani nie została podjęta żadna uchwała (bo i nie mogła zostać podjęta w małej wspólnocie większością udziałów, skoro wcześniej właściciele nie ustalili jednogłośnie, że tak właśnie będą procedować).
Nie pasuje również do wspólnot mieszkaniowych art. 207 k.c., który mówi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają właścicielom w stosunku do wielkości udziałów, i że w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki, a także ciężary związane z rzeczą wspólną. Ustawa o własności lokali zawiera bowiem art. 12 ust. 2 stanowiący, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby korzyści te przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku członkowie wspólnoty ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, w której nie znajduje ona pokrycia w pożytkach i w innych przychodach.
Kompletnie też nie przystają do istoty współwłasności przymusowej, jaka łączy członków wspólnoty mieszkaniowej, artykuły 210 - 220 k.c., które mówią o zniesieniu współwłasności, o podziale rzeczy wspólnej, o sądowym zniesieniu współwłasności, o podziale gospodarstwa rolnego, o sądowym zniesieniu jego współwłasności, o spłatach, ich wyrównaniu, o uprawnieniu do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie czy o wyłączeniu przedawnienia. Są to przepisy bezużyteczne w odniesieniu do wspólnot, ponieważ w nich nie można ani znieść współwłasności, ani podzielić ich majątku tak długo, jak długo trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Nie może też być stosowany do wspólnot mieszkaniowych art. 221 k.c., mówiący o skutkach zniesienia współwłasności odnoszących się do nabywcy udziału. Jest to skutek obowiązywania art. 18 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu rzeczą wspólną odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Trzeba więc pamiętać, że - siłą rzeczy - odesłanie ustawy o własności lokali do przepisów kodeksu cywilnego nie oznacza, że w małej wspólnocie nie stosuje się przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w u.w.l. Gdyby bowiem przyjąć, że się ich nie stosuje, to właścicieli lokali w małych wspólnotach łączyłaby jedynie współwłasność i nie można by ich było traktować tak, jak członków dużych wspólnot, jak jednostkę organizacyjną niebędącą wprawdzie osobą prawną, ale mającą podmiotowość prawną w rozumieniu art. 331 k.c. Wówczas okazałoby się, że sytuacja prawna właścicieli lokali w małych wspólnotach niezmiernie różni się od pozycji właścicieli w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Tymczasem również w małych wspólnotach członkowie podejmują uchwały. Do małej wspólnoty stosuje się przepisy określające czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu przykładowo wymienione w art. 22 ust. 3 u.w.l., ponieważ nie ma lepszej wskazówki, co należałoby za nie uważać ani w k.c., ani w k.p.c. Nie ma także przeszkód, by członkowie małej wspólnoty podjęli uchwałę, że wybierają zarząd, i że dalej rządzą się zasadami obowiązującymi dużą wspólnotę zgodnie z art. 20 i następne u.w.l. Ta ostatnia czynność przekraczałaby jednak zakres zwykłego zarządu. I choć nie wymienia jej wprost ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3, gdzie mieści się przykładowy, otwarty katalog tego rodzaju czynności, to z pewnością taka uchwała nie należy do rutynowych decyzji. Taki wniosek wydaje się uzasadniony chociażby dlatego, że nawet określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd czy zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostało wymienione w art. 22 ust. 3 pkt 10 u.w.l. jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Skoro więc sprawy mniejszej wagi są takimi czynnościami, to z pewnością są nimi i działania ważniejsze. Dlatego uchwała w sprawie sposobu zarządzania wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Stanowi o tym art. 199 k.c. Mówi on także, że w razie braku powszechnej akceptacji współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten zaś przy orzekaniu bierze pod uwagę cel zamierzonej czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli.
W dużej wspólnocie
Tu, gdzie lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, stosuje się formy zarządu pośredniego.
Do zarządzania nieruchomością wspólną w takiej wspólnocie mieszkaniowej powołuje się zarząd, o ile nie postanowiono w umowie zawartej przed notariuszem, że zarząd na innych zasadach niż przewidziano w ustawie o własności lokali będzie sprawowała osoba fizyczna lub prawna. Jeśli jednak umowy mówiącej o zarządzaniu nie zawarto, u.w.l. nakazuje podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jest to organ wykonawczo-zarządzający, przy czym organem kontrolno-stanowiącym jest w takich sytuacjach zebranie właścicieli. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana albo spośród właścicieli lokalu lub spoza ich grona. Wszystkich członków zarządu wspólnoty należy traktować równorzędnie. Nie ma tu - co do zasady - wyodrębniania funkcji prezesa czy jego zastępcy. Jeśli jednak członkowie wspólnoty zechcą zróżnicować zarząd, to mogą uczynić to w uchwale. Poza tym, o ile uczestnictwo w zarządzie wiąże się z niezawodowym kierowaniem sprawami wspólnoty, za które taki członek zarządu nie uzyskuje nawet wynagrodzenia, a często obok zarządu działa profesjonalna firma zarządzająca, to nie ma mowy o konieczności uzyskiwania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości przez członka zarządu, nawet jeżeli nie jest on właścicielem lokalu. Bywa bowiem, że do zarządu wspólnoty powoływani są np. małżonkowie, rodzice czy dzieci właścicieli mieszkań lub lokali użytkowych.
Ustawa o własności lokali nie limituje liczby członków zarządu, ale najczęściej wybierani są trzej. Jest to liczba nieutrudniająca działania, ponieważ minimalizuje liczbę wewnętrznych konfliktów, a jednocześnie pozwala działać dwóm członkom, nawet jeśli jeden musi się z jakichś powodów wyłączyć. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 2 u.w.l., gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
...
[ Pobierz całość w formacie PDF ]